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美国投资移民EB5项目担保解读 ——凤凰房产美国
近年来很多高净值人群选择投资海外,既有选择海外房产投资,也有选择股票以及通过海外移民直接拿国外身份;而美国也成为近年来投资人比较热衷的国家。今天我们请到了联鸿移民总裁邹丽娟,请邹总就美国投资移民中的担保问题,为大家里进行深度解读 -来自凤凰新闻客户端
http://usa.ihouse.ifeng.com/detail/2016_04_18/50753005_0.shtml

美国投资移民EB5项目担保解读

凤凰房产海外
2016-04-18 10:06


近年来很多高净值人群选择投资海外,既有选择海外房产投资,也有选择股票以及通过海外移民直接拿国外身份;而美国也成为近年来投资人比较热衷的国家。今天我们请到了联鸿移民总裁邹丽娟,请邹总就美国投资移民中的担保问题,为大家里进行深度解读。

主持人:邹总您好!非常欢迎联鸿移民总裁邹丽娟女士来到我们凤凰网接受我们的采访,请和我们广大网友打个招呼。

联鸿移民总裁邹丽娟:广大网友,你们好!非常高兴在凤凰网跟大家见面。

主持人:众所周知,美国EB-5投资移民是风险投资项目,如何规避风险是所有投资者最关注的问题,现在很多项目,提出了各种担保的承诺,这些EB5项目,他所做出的担保是否可以?

联鸿移民总裁邹丽娟:我首先要澄清一点,我们2004年就推介美国投资移民,我们也跟美国权威的律师打交道,我们一直以来是跟着法律走,首先要明白,美国的EB5法律是必须要承担项目经营的风险的,这是法律规定的,现在大家通常讲的担保,如果用英语翻译过来就是guarantee,但是法律不允许guarantee,就是说法律是不能够绝对保证的,那现在说这个担保的意思,在我们理解,是抵押,因为EB5项目有两种类别,一种是借款型,一种是股权型,现在市场上很多借款型的项目,都是把客户投资移民的钱,借给开发商去开发一个具体的EB5项目,做为开发商来讲,借了别人的钱,就应该还钱,那么还钱,他会在借款协议里,可能有一些抵押物,比方说计划5年以后要还款的,一个是利息,还有加本金,但是法律不允许项目相关的任何一方绝对保证还款,那么,怎么让他确保50万美元的本金在5年以后还给EB5的投资人,那通常来讲以项目建成以后,把项目做成抵押物,或者说向银行借款来还款,当然也有涉及到,与这个项目相关的,或者其他一方,或者是开发商,或者是大股东,个人名义以抵押物担保来还款,这个是可以的,但是问题要看具体还款的条款,这个抵押物的价值,还有将来经营的盈利情况,还有建筑过程的风险,要好好的评估,不可以说是guarantee,因为EB5的法律,是不允许写guarantee这个保证还款的条款,大家要明白,所谓有担保,是抵押物担保,而不是说guarantee绝对保证还款的意思。

主持人:据我们了解,大家在介绍美国项目时,有很多项目提出了保险公司担保、第三方机构担保、甚至个人担保,就这些担保,刚才您提到了要分析一下,这些担保是否合法,请您帮我们广大网友来解读一下,各种担保我们应该注意哪些?

联鸿移民总裁邹丽娟:我刚才提醒网友,在借款协议里,要看清用词,移民局是不允许写guarantee,就是保证的意思,抵押物是可以的,另外保险公司承保的话,绝对是526有条件的临时绿卡,不可以说保险公司给你负责买个保险到829正式绿卡,这不符合美国EB5的法律,另外,所谓担保,也要看这个项目相关的开发商,给你签的这个的借款协议里面的条款,记住所谓的担保,不是guarantee的意思,要看那个抵押物,及还款的顺序, 有些项目有银行贷款, 通常银行是第一顺位还款人。EB5投资人是第二或第三顺位还款人。不可以guarantee保证还款的。如果项目经营顺利成功, 抵押物超出预估的价值, 当然还款是有保障的, 我们联鸿移民从2004年到现在成功推介过40多个借款型项目, 投资期到后, 所有投资人都顺利还款了, 如南州的食品加工厂, 纽约州立医院等。

主持人:我们了解,美国政府发行了EB5债券项目,是否相当于中国政府的国债?是否可以认为是美国政府对投资人的担保,这些项目又是否安全?

联鸿移民总裁邹丽娟:我刚才讲的,不管是什么样的EB5项目,都要承担这个EB5项目的风险,这是移民法规定的,政府国债项目,不可以与中国的国债来比拟的,因为中国政府的国债,是必须要按照这个数额来偿还的,在美国据我所知,只有联邦政府的债券是必须绝对保证要偿还的,可是很多地方政府债券的话,是没有绝对的保证还款的,因为也要承担市场风险的,因为一句话,美国的EB5法律不允许guarantee绝对保证还款这个书面承若给EB5投资人的。

主持人:请您帮我们解读一下I526不能通过,保证退款,这样的一个承诺。

联鸿移民总裁邹丽娟:这个承诺,很多开发商,比方说 EB5基金公司,都有这样的承诺,这个是没有问题的,这个也不违反EB5的法律,因为EB5法律来讲,主要是看你最后的829正式绿卡,是否产生了足够的就业,而且这个项目要完成,要建好,就意味着这个风险,几乎已经过去了,可是526阶段,是一个临时绿卡申请过程,临时绿卡申请阶段,这个项目不动工也可以,实际上项目还是出于纸上谈兵阶段,要是移民局没有批准的话,凭认购协议,比方说有些开发商,移民基金公司,会签这样的条款,即526如果不批的话,不管是什么原因,都保证退款,这是合法的,但是也有一些人,比方说移民基金公司,给投资人的认购协议,是这样写的,如果是因为投资人个人的原因,比方说资金来源,不符合美国EB5的要求,遭到拒签的话,移民基金公司可能会扣除一小部分的费用,这个都是合理的。

主持人:也就是说这个担保是合法的。

联鸿移民总裁邹丽娟:这个是合法的,因为526临时绿卡阶段,项目不动工也可以,建筑和经营风险实际根本没有产生。 如果承诺829正式绿卡申请不批要担保还款,那就不对了,这不符合EB5法律。关键是829正式绿卡阶段,这个项目要按商业计划书建好,而且差不多要运营或者已经运营了,EB5投资资金在这个过程要经历市场风险才符合EB5法律。

主持人:刚才您也提到了I829,如果说I526通过了,到I829阶段没有通过,这个项目会不会给到一些补偿或退款?

联鸿移民总裁邹丽娟:这个829要是没有通过的话,按照美国EB5的法律,没有人给guarantee保证还款,担保你829正式绿卡通过,这个法律不允许写这个条款的,如果是真的因为829不通过,是因为项目方,或因为基金公司的原因的话,我估计这个钱基本上已经花完了,也可能投在这个项目里面,要具体看情况,也有可能被某些基金公司挪用掉了,那投资移民的钱,能不能完全地退回来,就很难说了,要看这个项目建到什么程度或运营状况,或者通过法律途径把这个项目变卖,也有可能已经烂尾呀,这个要看具体的情况。如果是股权型项目, 投资人是股东, 运营顺利依旧分红,股权依旧在。

主持人:也就是说这个风险还是很大的?

联鸿移民总裁邹丽娟:也不能讲这个风险非常大, 美国移民局官方公布的829正式绿卡通过率达到90%左右, 这说明风险有限。 其实要看你选择什么样的移民中介公司,什么移民基金公司,什么样的区域中心 ,当然还有好的移民律师,也会帮投资人把关的,就前期选项目,要把好关。所以作为广大投资人一开始要找到好的区域中心移民基金公司和最诚信专业的移民中介, 避免这类风险产生。我们联鸿移民经得起大家在美国和中国调查, 从2004年开始最早在中国推介投资移民到现在, 没有一个项目发生这样的风险。不是说所有律师都能帮投资人把控EB5风险, 有些律师根本不懂EB5, 非常专业的EB5律师不是特别多。我们从2004年到现在与最权威的律师EB5法案起草人合作, 与最成功的老牌区域中心移民基金公司合作,我们从源头把控风险。

主持人:对,也就是我们前面是有很多的一个保障的,联鸿会把这些各个环节,可能会出现的问题,预先都会估计到,然后尽量避免会有这种情况发生。我们网友提到了,有些EB5房产的项目,I829正式绿卡不通过,有些公司承诺给一套房产,这样的担保是否合法?

联鸿移民总裁邹丽娟:这种情况,在以往的案例里面,有个别的区域中心,做出了这样的承诺,结果移民局拒签,因为这相当于是一种guarantee保证还款,相当于一种保证了,就是绝对的保障你没有风险了,等于说你要是829不批的话,将来还可以给一套等值的房产给你,这个书面都写好了是不可以的,那就是变向购房移民了,美国的法律没有通过。

主持人:非常感谢邹总今天接受我们的采访。

[责任编辑:张冰冰(PO010)]